בטור הקודם דיברנו על משכנתאות מורכבות מבחינת הלווים, והדרך להימנע מלהגיע למורכבות כזאת, הפעם אני רוצה לשתף אתכם במורכבויות מבחינת הנכס, ומה חשוב לבדוק לפני שאתם קונים דירה.
בשונה מהלוואות עו"ש שניתן לקבל בבנקים עד סכום מוגבל לפי יכולת ההחזר של הלווים, במשכנתא הבנק נותן הלוואה בסכומים גדולים ולתקופות ארוכות, וזאת בכפוף לשיעבוד נכס, הנכס המשועבד לבנק צריך להיות כזה שהבנק יוכל לממש אותו ככל והלווים לא ישלמו את המשכנתא, ולכן מעבר לבדיקה שהבנק יעשה על הלווים, הוא גם יבדוק האם הנכס המשועבד משמש כבטוחה מספקת עבור הבנק, וייתן את כספי המשכנתא רק לאחר רישום והתחייבויות, שיבטחו את שיעבוד הנכס עבור הבנק בכל שלב בתהליך המשכנתא.
נכס המשמש כבטוחה הכי טובה לקונים ואף לבנק, הוא נכס הרשום בטאבו, כבית יחיד או כדירה בבניין הרשומה כתת חלקה בבית משותף, שם מופיע תשריט בטאבו המסמן את המיקום הברור של כל דירה, בדירות כאלו הבנק יוכל לרשום על אותה דירה ספציפית רישום משכנתא בטאבו.
לעומת זאת קיימים הרבה נכסים שאינם רשומים בטאבו בצורה פרטנית, ורשומים באופן זמני ברשות מקרקעי ישראל, בהסתדרות הציונית, בטאבו ירדני ועוד, ולעיתים יהיו רשומים אף בשני מקומות מקבילים, כגון ברשות מקרקעי ישראל ואצל הקבלן שבנה את הפרויקט, בנכסים אלו ברוב המקרים יהיה ניתן לקבל עליהם משכנתא, אך הבנק לא ירשום עדיין משכנתא, ויסתפק בהתחייבות לרשום משכנתא בעתיד כשהנכס יועבר לרישום בטאבו.
יש נכסים עם מורכבויות מיוחדות שלמרות שרשומים בטאבו, נדרש לוודא שיהיה ניתן לקבל עליהם משכנתא מהבנק, ולצורך כך נבקש שמאות מוקדמת לנכס לפני חתימה על חוזה רכישה:
מושע:
מושע היא מילה שמקורה בשפה הטורקית, ובתרגום לעברית היא "שותפות", מילה זאת משמשת כבר מזמן הטורקים ועד היום כמושג המדבר על נכס בבעלות משותפת של מספר אנשים, זה קיים בעיקר בבניינים ישנים בהם למעשה אין חלוקה של תתי חלקות לכל דירה בנפרד, אלא בעלות יחד של כל השכנים על כל הבניין.
בבניינים אלו חשוב לבדוק האם קיים הסכם שיתוף בין כל השכנים, והאם לשמאי יהיה דרך לזהות את הדירה, אחרת הבנקים יקשו מאוד בקבלת משכנתא בכלל או באחוזי מימון נמוכים יותר.
מבנה מסוכן:
מבנה מסוכן מצוי גם בעיקר בבניינים ישנים, שהתגלו בהם ליקויים מסוכנים, במקרים כאלו נרשמת הערה של מבנה מסוכן על ידי מהנדס העירייה, וחשוב מאוד לבדוק לפני רכישת דירה שאין מגבלה כזאת על הבניין, שיכולה להוות בעיה מהותית בקבלת משכנתא מהבנק.
ייעוד הנכס:
ישנם מקרים בהם הדירה רשומה בטאבו בצורה מסודרת, ואף בנויה בהיתר, אך תופיע בטאבו כחנות או שטח מסחרי, במקרים כאלו שקיימת אי התאמה גם נדרש לוודא מראש שניתן לקבל משכנתא מהבנק.
חריגות בניה:
יש דירות עם טאבו מסודר לכאורה, אך לאחר בדיקה מתברר שישנה חריגה מההיתר בניה, המשמעות של זה היא חישוב שטח הדירה לא כולל השטח החורג מההיתר, והפחתה משווי הדירה, נוסף על כך השמאי יפחית מהשווי את העלות הנדרשת לצורך השבת הדירה למצבה המקורי עפ"י ההיתר בניה.
הטור נכתב כידע כללי ואינו מהווה תחליף לייעוץ פרטני.
חיים רוזנברג – יועץ משכנתאות, הדרך למשכנתא בטוחה.
מוזמנים לשאול ולהתייעץ: 050-4109966 | chaim.finance@gmail.com