לאחרונה נתקלתי במספר לקוחות שעם עליית מחירי הדירות והריביות בשוק, נדרשו לקחת משכנתא גדולה יותר והחזר חודשי גבוה יותר בכדי לקנות את הדירה, ולא הייתה להם הכנסה מספקת בכדי לקבל את המשכנתא מהבנק.
חשוב לדעת את הפרמטרים הנדרשים לצורך חישוב ההחזר החודשי בקבלת משכנתא מהבנק:
עפ"י נהלי בנק ישראל ניתן לשלם עד 40% מההכנסה הפנויה שלכם לטובת המשכנתא, בפועל הבנקים מאשרים עד 35% או מעט יותר מההכנסה הפנויה, כך שאם יש לכם הכנסה של 10,000 ₪ תוכלו לשלם בכל חודש 3,500 ₪ החזר חודשי במשכנתא.
הכנסה פנויה נגזרת מסך כל ההכנסות שלכם, בניכוי התחייבויות קבועות שיש לכם כגון הלוואות ומשכנתאות, ומתוך סכום זה מחשבים את ההחזר החודשי למשכנתא.
מה עושים אם אין לכם מספיק הכנסה כיום?
דבר ראשון, אתם צריכים לוודא שאתם לא נכנסים לעסקה שגדולה עליכם ותקשה עליכם לעמוד בהחזרים החודשיים, אם אין לכם הכנסה מספיקה כיום ולא צפי להכנסה עתידית גבוהה יותר, אל תיכנסו לעסקה כזאת לפני שתדעו איך אתם משלמים אותה!!
אם אין לכם כרגע הכנסות מספיקות ובהמשך יגדלו ההכנסות, בפרט אם אתם זוגות צעירים שזה עתה התחילו את החיים, או שיש לכם הכנסות שלא ניתן להכיר בהם בבנק, ישנה אפשרות להכניס ערבים למשכנתא לתקופה, עד שיהיו לכם הכנסות מסודרות שיאפשרו את הוצאת הערבים מהמשכנתא.
מי יכול להיות ערב במשכנתא?
בנק ישראל מגדיר בנוהל 329 מי יכול להיות ערב למשכנתא: קרוב מדרגה ראשונה (הורים, אחים, ילדים). הערב נדרש לשלם לפחות 20% מההחזר החודשי במשכנתא, ומתחשבים ב50% מההכנסות שלו.
לדוגמא: אם לצורך המשכנתא נדרש הכנסות של 10,000 ₪, ולכם יש הכנסות של 5,000 ₪, הערב יידרש להציג הכנסות של 10,000 ₪ כך שהבנק יכיר במחצית בסך 5,000 ₪.
באילו מקרים נוספים נדרש ערב?
בדרך כלל בזוגות ממש צעירים, הבנק ידרוש ערב בפרט בתקופה הראשונה גם אם יהיו הכנסות מספיקות למשכנתא. וכן במקרים מורכבים בהם היסטוריית האשראי של הלווים לא תקינה, הבנק ידרוש ערב בכדי לבטח את התשלום הסדיר של החזרי המשכנתא.
האם בתור ערבים, הבנק יכול לדרוש מאיתנו לשלם את כל המשכנתא?
שאלה שעולה לא פעם ונובעת מחשש לגיטימי של ערבים בפרט כשחותמים ערבות עבור לווים שהיסטוריית האשראי שלהם לא תקינה, שמפחדים שאם הלווים לא ישלמו את המשכנתא סדיר הבנק ידרוש מהם לשלם את כל הסכום במקומם.
חוק הערבות, ונוהל 453 של בנק ישראל, מגדירים ערב למשכנתא כערב מוגן עד לסכום של כ-750,000 ₪, במרבית המקרים לא יהיה ניתן לדרוש מהערב את תשלום החוב לפני שימוצו ההליכים מול הלווים לרבות מימוש הדירה.
האמור אינו מהווה כמובן ייעוץ משפטי, אך חשוב להכיר את המושג הזה בחתימת ערבות למשכנתא.
הטור נכתב כידע כללי ואינו מהווה תחליף לייעוץ פרטני.
חיים רוזנברג – יועץ משכנתאות, הדרך למשכנתא בטוחה.
מוזמנים לשאול ולהתייעץ: 050-4109966 | chaim.finance@gmail.com